Imóvel – Quem não registra, não é dono

Você já deve ter ouvido dizer que, em se tratando de compra de imóvel, todo cuidado é pouco.

Também faz parte da nossa cultura o dito popular “Quem não registra, não é dono”, referindo-se a necessidade de se fazer o registro da escritura de compra e venda de imóvel junto ao Cartório de Registro.

Pois bem, mas e quando o imóvel que se está adquirindo é comprado através de contrato particular, ou, o comumente chamado “contrato de gaveta”? É seguro adquirir um bem, tão valioso, por vezes o único que você possui, aquele que você levou anos para conseguir comprar, através de um contrato particular?

A resposta é não! Imóvel, seja ele casa, apartamento, lote de terreno, chácara, sítio, fazenda, gleba de terras, etc., somente deve ser adquirido através de escritura pública, lavrada em Cartório de Notas, a qual deve ser, imediatamente, levada a registro na respectiva matrícula desse imóvel perante o Cartório de Registro de Imóveis.

E por que deve ser feito dessa maneira?

A resposta é simples: o antigo proprietário, aquele que te vendeu o imóvel, pode vir a ser condenado como devedor em algum procedimento judicial e, por isso, seu imóvel, que ainda está registrado em nome dele, poderá ser penhorado, para pagamento daquela dívida.

Em uma situação dessas, o contrato particular que você possui, pode não gerar efeitos para evitar a tal penhora e o bem que você adquiriu, por vezes com tanto esforço, lhe será tirado.

Foi exatamente isso que ocorreu, recentemente, em julgamento proferido pelo Tribunal Regional do Trabalho da 15ª Região – Campinas, no processo 0000544-11.2011.5.15.0082.

Nessa decisão, a 11ª Câmara do TRT-15, não reconheceu a validade de um contrato particular de compra e venda de um imóvel, realizado anos antes do ajuizamento da ação judicial que originou a penhora do bem, não obstante o adquirente tivesse comprovado que, além do aludido contrato, possuía os comprovantes de pagamentos do IPTU, faturas de energia elétrica/abastecimento de água, etc, desde a data da compra do imóvel.

Para o relator do acórdão, Desembargador Eder Sivers, “não se pode considerar transmitida a propriedade do imóvel por meio de simples contrato particular, pois embora tenha validade entre as partes, tal compromisso de compra e venda não é oponível a terceiros”, afirmando, ainda, que “a propriedade de bem imóvel somente é adquirida com o registro no Cartório de Imóveis, nos termos do art. 1.245 do Código Civil“.

O Colegiado indicou que “nem a posse, nem mesmo o suposto pagamento de impostos do imóvel possuem o condão de transmitir a sua propriedade, por expressa determinação legal”, tampouco “eventual boa-fé seria suficiente para afastar a patente falta de diligência do agravante, o qual não providenciou a averbação do negócio na matrícula do bem, junto ao registro de imóveis”.

Concluindo, assim, que “a transmissão da propriedade do bem imóvel, através de compromisso de compra e venda, está eivada de vício, gerando a ineficácia do negócio jurídico” e por isso é “legítima a penhora do imóvel, assim como perfeita, acabada e irretratável a arrematação do embargado, nos termos do art. 903 do CPC“.

Dessa forma, fique atento, não compre um imóvel sem, antes, consultar um advogado, ele saberá te orientar, corretamente, para que sua compra seja segura e válida.

Dra. Daniela N Gagliardo

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